Wohnung Verkaufen

Der Verkauf einer Wohnung ist ein komplexer Prozess und kann besonders für Laien eine Herausforderung darstellen. Werden wichtige Details übersehen, kann dies schnell teuer werden. Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf unerlässlich? Worauf sollte man bei der Vorbereitung des Hauses achten? Wie gestaltet man den Vermarktungsprozess optimal? Und wie verhindern Verkäufer, dass ihre Immobilie unter Wert verkauft wird?

1. Wie ermittle ich den Wert meiner Wohnung?
2. Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung verkaufe?
3. Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
4. Welche Unterlagen werden für den Wohnungsverkauf benötigt?
5. Wie präsentiere ich die Wohnung am besten?
6. Wie kann ich am besten eine Wohnung verkaufen?
7. Wohnung verkaufen – wann lohnt es sich?
8. Wohnungsverkauf: Kennen Sie Ihre Käuferzielgruppe?
9. Wie viel kostet es, eine Eigentumswohnung zu verkaufen?
10. Fazit: Wohnung verkaufen – diese Schritte sollten Sie kennen

Schon in der frühen Phase des Verkaufsprozesses stellt sich die Frage: Wie lässt sich der passende Angebotspreis für Ihre Eigentumswohnung finden?

Ein realistischer Preis ist entscheidend, um Interessenten anzusprechen und die Verkaufsdauer zu verkürzen.

➔ Marktanalyse: Vergleichbare Immobilien recherchieren
Ein erster Schritt ist, sich online nach vergleichbaren Objekten in deiner Region umzusehen. Das gibt dir eine grobe Orientierung, welche Preise aktuell am Markt erzielt werden. Vergleichskriterien sollten dabei die Lage, Größe und Ausstattung der Wohnungen sein.

➔ Kostenlose Immobilienbewertung: Einfache Alternative zur Marktanalyse
Den Rechercheaufwand können Sie sich aber auch sparen: Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung erhalten Sie innerhalb von drei Minuten einen aktuellen Marktpreis für Ihre Wohnung – basierend auf echten Daten. Sie können das Ergebnis als PDF herunterladen und sofort für die weitere Planung nutzen.

➔ Tipp:
Eine freie Eigentumswohnung erzielt in der Regel einen höheren Preis als eine vermietete, da sie für Käufer flexibler nutzbar ist.

Wichtige Faktoren zur Wertermittlung

Um den Wert Ihrer Eigentumswohnung präzise zu ermitteln, sollten Sie die folgenden Aspekte berücksichtigen:

1. Lage der Immobilie
   Sowohl die Makrolage (Region, Stadt) als auch die Mikrolage (Stadtteil, Nachbarschaft) haben einen großen Einfluss auf den Wert. Wohnungen in gefragten Gegenden erzielen in der Regel höhere Preise.
2. Ausstattung der Wohnung
   Die Ausstattung spielt eine wesentliche Rolle. Handelt es sich um eine gehobene, mittlere oder einfache Ausstattung? Durch Renovierungsarbeiten können Sie die Ausstattung vor dem Verkauf noch aufwerten und so den Preis erhöhen.
3. Bausubstanz und Gebäudetechnik
   Der Zustand der Bausubstanz sowie die Qualität der Gebäudetechnik beeinflussen den Wert Ihrer Wohnung. Moderne Haustechnik und gut erhaltene Bausubstanz wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus.
4. Aktuelle Marktsituation
   Die Nachfrage auf dem regionalen Immobilienmarkt kann stark schwanken. Informieren Sie sich über die aktuelle Marktlage oder lassen Sie sich von Experten beraten, um den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen.
5. Weitere wertbestimmende Merkmale
   Zu den zusätzlichen Faktoren zählen das Baujahr, die Etage, die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Raumhöhe sowie besondere Merkmale wie Balkon, Terrasse oder Gartenanteil.
6. Professionelle Immobilienbewertung für höhere Verkaufspreise
   Für eine genaue Wertermittlung können Sie eine professionelle Gutachterin oder einen Gutachter beauftragen. Dies bietet Ihnen eine fundierte Basis, besonders bei Preisverhandlungen. Die Kosten für ein Wertgutachten hängen vom Immobilienwert ab. Bei einer Wohnung im Wert von etwa 250.000 Euro können Sie mit Kosten zwischen 1.400 und 2.000 Euro rechnen.

Der Verkauf einer Wohnung erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Es ist nicht nur wichtig, den passenden Verkaufspreis festzulegen und durchzusetzen, sondern auch rechtliche Aspekte zu beachten, die Zielgruppe für Ihre Immobilie klar zu definieren und weitere Schritte zu planen.

Um Ihnen einen Überblick über alle relevanten Aufgaben und deren Reihenfolge zu verschaffen, haben wir eine hilfreiche Übersicht zusammengestellt. Möchten Sie noch tiefer in den Verkaufsprozess eintauchen?

In unserem Ratgeber „Ablauf Hausverkauf“ finden Sie umfassende Informationen zu den einzelnen Schritten beim Immobilienverkauf.

Die Dauer des Verkaufs einer Eigentumswohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage, der aktuellen Marktsituation und dem festgelegten Verkaufspreis. Befindet sich die Wohnung in einer begehrten Lage, kann es durchaus sein, dass Sie bereits nach wenigen Wochen einen Käufer finden.

Allerdings kann der gesamte Verkaufsprozess – von der Veröffentlichung des Inserats oder der Beauftragung eines Immobilienprofis bis zum endgültigen Abschluss – mehrere Wochen bis hin zu einigen Monaten in Anspruch nehmen.

Es ist eher selten, dass sich Käufer und Verkäufer bereits nach vier Wochen einig werden. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie mit einer Vermarktungsdauer von etwa drei bis fünf Monaten rechnen.

1. Was muss ich beim Verkauf einer Wohnung beachten?
Beim Verkauf einer Wohnung sollten Sie den Verkaufspreis realistisch festlegen, rechtliche Aspekte wie das Vorkaufsrecht klären, die Zielgruppe bestimmen und den Verkaufsprozess gut planen.

2. Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Der Verkauf kann zwischen drei und fünf Monaten dauern, abhängig von Faktoren wie der Lage, dem Preis und der Marktsituation.

3. Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Wohnung?
Recherchieren Sie vergleichbare Immobilien und nutzen Sie Bewertungsdienste, um den aktuellen Marktpreis zu ermitteln.

Im Gegensatz zum Verkauf eines Hauses veräußern Sie bei einer Eigentumswohnung nicht nur die allein nutzbaren Räume (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, das Sie mit den anderen Eigentümern teilen.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem:

• Garagen oder Stellplätze
• Kellerräume
• Terrassen oder Gärten

Der Käufer wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat daher ein Interesse daran, dass diese gut funktioniert. Um Vertrauen aufzubauen, können Sie im Vorfeld Einblicke in die Beschlusssammlung der Gemeinschaft gewähren und alle relevanten Unterlagen bereithalten.

Es ist zudem ratsam, den geplanten Verkauf in einer Eigentümerversammlung zu besprechen und die Zustimmung der Verwaltung einzuholen. Dies dient dazu, die Gemeinschaft vor möglichen finanziellen Risiken oder unseriösen Käufern zu schützen.

Bevor Sie Ihr Angebot öffentlich machen, sollten Sie weitere wichtige Unterlagen vorbereiten. Diese Unterlagen sind zwar nicht zwingend für den Verkauf erforderlich, werden jedoch von potenziellen Käufern benötigt, um die Finanzierung bei der Bank zu beantragen. Da viele Wohnungskäufe fremdfinanziert sind, ist Ihr Verkaufserfolg indirekt davon abhängig.

Zu den wichtigen Dokumenten gehören:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung inklusive eventueller Änderungsbeschlüsse
• Hochwertige Objektfotos und eine Beschreibung
• Auflistung bereits durchgeführter Sanierungen
• Grundrisse und Bauzeichnungen
• Gebäudeversicherungspolice
• Kubatur (Berechnung des umbauten Raumes)

Diese Unterlagen bieten potenziellen Käufern wertvolle Informationen und erleichtern den Verkaufsprozess.

Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf anbieten, ist es wichtig, die passende Zielgruppe zu definieren. Diese hängt stark von der Lage, der Ausstattung und dem Wohnungstyp ab.

So sind zum Beispiel barrierefreie, sofort beziehbare Wohnungen in städtischen oder stadtnahen Lagen mit guter Infrastruktur besonders bei älteren Menschen gefragt. Großzügige Wohnungen in ruhigen Vorstadtlagen mit mehreren Zimmern sind hingegen eher für Familien attraktiv.

Präsentieren Sie Ihre Wohnung stets im besten Licht, ohne vorhandene Mängel zu verschweigen. Hochwertige Fotos und eine präzise, ansprechende Beschreibung im Exposé sind dabei unerlässlich.

Hier einige Tipps zur optimalen Präsentation Ihres Objekts:

➔ Ansprechende Darstellung: Schauen Sie sich an, wie ähnliche Eigentumswohnungen präsentiert werden, und heben Sie sich mit besonders guten Fotos oder Maßnahmen wie Home Staging von der Konkurrenz ab.

➔ Hervorhebung von Lage und Ausstattung: Überlegen Sie, welche Eigenschaften Ihrer Wohnung besonders attraktiv sind. Neben den sachlichen Informationen zur Lage und Ausstattung kann es hilfreich sein, emotionale Argumente einzubringen.

➔ Wertsteigernde Maßnahmen: Kleine Verbesserungen können den Verkaufserfolg steigern. Erwägen Sie, ob eine Aufwertung der Ausstattung oder ein frischer Anstrich das Objekt für Ihre Zielgruppe noch interessanter macht.

Sobald Sie Anfragen erhalten, können Sie entscheiden, welche Interessenten Sie zur Besichtigung einladen, um so den passenden Käufer zu finden.

Wenn Sie sich entschieden haben, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, stellt sich die nächste Frage: Soll der Verkauf über einen Makler abgewickelt werden, oder möchten Sie den Verkauf privat übernehmen? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Falls Sie noch unsicher sind, welche Option für Sie die richtige ist, empfiehlt es sich, zunächst einen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess zu gewinnen. Informieren Sie sich darüber, welche Aufgaben auf Sie zukommen und welche Ressourcen Sie dafür benötigen.

Ihre Entscheidung hängt maßgeblich davon ab, wie viel Zeit Sie für den Verkauf aufbringen können und wie gut Ihre Kenntnisse im Immobilienbereich sind.

Ein Immobilienverkauf über einen Makler bringt einige Vorteile mit sich: Makler kennen den Markt, übernehmen die gesamte Vermarktung, führen Besichtigungen durch und kümmern sich um die Verhandlungen. Sie verfügen häufig über ein breites Netzwerk potenzieller Käufer und wissen, wie sie Ihre Wohnung optimal präsentieren können. Allerdings fällt für diese Dienstleistungen eine Provision an, die in der Regel zwischen 3 und 7 % des Verkaufspreises liegt.

Der private Verkauf hingegen spart die Maklerprovision und gibt Ihnen die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess. Allerdings bedeutet dies auch, dass Sie alle Aufgaben selbst übernehmen müssen – von der Preisfindung über die Erstellung des Exposés bis hin zu Besichtigungen und Verhandlungen. Zudem erfordert der private Verkauf fundierte Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Sie den gesamten Aufwand allein bewältigen können, kann es sinnvoll sein, die Unterstützung eines Maklers zumindest in Betracht zu ziehen.

Beide Varianten bieten unterschiedliche Chancen und Herausforderungen. Letztendlich hängt Ihre Entscheidung davon ab, wie gut Sie sich im Immobilienmarkt auskennen und wie viel Zeit Sie in den Verkaufsprozess investieren möchten.

Vor- und Nachteile eines Maklers

Der Verkauf einer Wohnung unterscheidet sich grundsätzlich nicht wesentlich vom Hausverkauf. Sie können Ihre Eigentumswohnung das ganze Jahr über veräußern. Besonders in den helleren Monaten ist es jedoch oft einfacher, da Sie mehr Gelegenheiten haben, Fotos bei natürlichem Tageslicht zu machen und Besichtigungstermine zu organisieren.

Es ist außerdem wichtig, die aktuelle Marktlage im Blick zu behalten. Der optimale Verkaufszeitpunkt ergibt sich, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu Ihren Gunsten ausfällt.

„Niedrige Zinsen für Immobilienkredite führen in der Regel zu einem höheren Käuferinteresse.“

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen? Bei living immo analysieren wir für Sie die Marktbedingungen. Egal ob Sie eine Direkt-Einschätzung, eine genaue Analyse oder eine präzise Bewertung vor Ort benötigen, wir von living immo kümmern uns um die Bewertung Ihrer Wohnung und schätzen diese marktgerecht ein.

Beim Verkauf einer Wohnung sind nicht immer Kapitalanleger die potenziellen Käufer. Es ist wichtig, dass Sie sich darüber Gedanken zu machen, welche Besonderheiten und Vorzüge Ihre Wohnung bietet und welche Zielgruppe am besten zu Ihrem Wohnungstyp passt. Handelt es sich um Paare, Familien oder Senioren?

Je nach Zielgruppe kann es sinnvoll sein, Modernisierungsmaßnahmen in Betracht zu ziehen.

• Lohnt sich eine Investition? Wenn Ihre Zielgruppe Wert auf einen erstklassigen Zustand und hochwertige Ausstattung legt, sind sie oft auch bereit, einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
• Oder bevorzugt Ihre Zielgruppe moderate Preise? In diesem Fall möchten die Käufer vielleicht nach dem Kauf lieber selbst Hand anlegen und Renovierungsarbeiten eigenständig durchführen.

Achten Sie darauf, dass Investitionen sowie Eigenleistungen in den Kaufpreis einfließen, um die entstandenen Kosten abzudecken.

➔ Wichtig: Vorkaufsrecht prüfen

Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Dieses gibt bestimmten Personen das Recht, die Wohnung vor anderen Käufern zu erwerben. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Wohnung zum ersten Mal nach der Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft wird. Es gibt weitere Ausnahmen, die das Vorkaufsrecht betreffen – unter anderem könnte Ihre Mietpartei vorkaufsberechtigt sein.

➔ Wann lohnt sich der Wohnungsverkauf?

Ein Wohnungsverkauf unterscheidet sich in vielen Aspekten nicht wesentlich vom Hausverkauf. Die richtigen Vorbereitungen und Kenntnisse über Ihre Zielgruppe sowie die aktuellen Marktbedingungen sind entscheidend, um einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen.

➔ Beispielrechnung
Angenommen, die Eigentumswohnung hat einen Gesamtwert von 180.000 Euro, dann ergeben sich folgende Kosten für den Verkauf:

• Energieausweis: 300 Euro für den Verkäufer, 0 Euro für den Käufer
• Wertgutachten: 1.800 Euro für den Verkäufer, 0 Euro für den Käufer
• Löschung der Grundschuld: 350 Euro für den Verkäufer, 0 Euro für den Käufer
• Maklerprovision inkl. MwSt. (3,57%): 6.500 Euro für den Verkäufer, 6.500 Euro für den Käufer
• Notarkosten: 0 Euro für den Verkäufer, 1.800 Euro für den Käufer
• Grundbuchgebühren: 0 Euro für den Verkäufer, 900 Euro für den Käufer
• Grunderwerbsteuer (6,5%): 0 Euro für den Verkäufer, 12.000 Euro für den Käufer

Gesamtkosten:

• Verkäufer: 8.950 Euro
• Käufer: 21.200 Euro

Um den Gewinn zu berechnen, ziehen wir die Kosten des Verkäufers von dem Verkaufspreis ab. Angenommen, die Eigentumswohnung wird für 180.000 Euro verkauft und die Gesamtkosten des Verkäufers betragen 8.950 Euro, ergibt sich folgender Gewinn:

Verkaufspreis: 180.000 Euro
Kosten des Verkäufers: 8.950 Euro

Gewinn des Verkäufers:
180.000 Euro – 8.950 Euro = 171.050 Euro

Der Gewinn des Verkäufers liegt in diesem Beispiel also bei 171.050 Euro, vorausgesetzt, es fallen keine weiteren Kosten wie etwa Spekulationssteuer oder Vorfälligkeitsentschädigung an.

➔ Die Notar- und Grundbuchkosten
Die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt üblicherweise der Käufer. Als Verkäufer müssen Sie neben der Hälfte der Maklerprovision gegebenenfalls auch Spekulationssteuern zahlen, falls der Verkauf der Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb erfolgt. Diese Frist gilt als sogenannte Spekulationsfrist. Haben Sie die Wohnung jedoch mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst genutzt, greift eine Sonderregelung zur Eigennutzung, die eine Steuerbefreiung ermöglicht.

➔ Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung
Verkaufen Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Die Höhe dieser Steuer hängt von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab und kann bis zu 40 Prozent betragen. Wenn Sie jedoch die Wohnung selbst genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei. Wenn der Verkaufserlös zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens verwendet wird, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, wenn Sie die Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen.

➔ Eigentumswohnung kostenlos verkaufen – geht das?
Grundsätzlich können Sie eine Eigentumswohnung nicht völlig kostenlos verkaufen. Sie können jedoch die Kosten senken, indem Sie auf die Beauftragung eines Maklers verzichten. Bedenken Sie jedoch, dass ein Immobilienprofi den gesamten Verkaufsprozess effizienter gestalten kann und Ihnen durch Erfahrung und Marktkenntnis zu einem besseren Verkaufsergebnis verhelfen kann. Ein privater Verkauf kann hingegen länger dauern und möglicherweise weniger Ertrag bringen. Die Maklerprovision wird in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die genaue Höhe variiert je nach Bundesland und Region, liegt aber meist zwischen fünf und sieben Prozent des Verkaufspreises.

➔ Spekulationssteuer und steuerliche Vorteile
Wenn Sie eine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Diese Steuer kann, abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz, zwischen 15.000 und 30.000 Euro betragen. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Wohnung selbst genutzt haben – dann bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

➔ Steuerfreie Alternativen
Falls die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und eine Eigennutzung nicht möglich ist, können Sie die Wohnung vermieten und erst nach Ablauf der zehn Jahre verkaufen. Dadurch umgehen Sie die Spekulationssteuer.

➔ Vererben oder Verschenken der Wohnung
Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu umgehen, besteht im Verschenken oder Vererben der Wohnung. Hierbei müssen Sie jedoch darauf achten, dass der Beschenkte den Freibetrag nicht überschreitet, da andernfalls Schenkungssteuer auf den Differenzbetrag anfällt.

➔ Verkauf innerhalb der Familie
Ein Verkauf an nahe Verwandte bietet ebenfalls steuerliche Vorteile. Bei direkter Verwandtschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an, ebenso wenig Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Außerhalb der Zehnjahresfrist oder bei Eigennutzung bleiben solche Verkäufe auch spekulationssteuerfrei. Achten Sie jedoch darauf, den Verkaufspreis nicht zu niedrig anzusetzen, um nicht den Verdacht eines Scheingeschäfts zu erwecken.

➔ Verkauf mit Wohnrecht
Es besteht die Möglichkeit, die Wohnung zu verkaufen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Dies mindert den Verkaufswert der Immobilie, da die Nachfrage nach Objekten mit Wohnrecht geringer ist. Der reduzierte Verkaufswert senkt gleichzeitig den Gewinn und somit die Spekulationssteuer. Beachten Sie, dass das Wohnrecht als Schenkung betrachtet wird und entsprechend versteuert werden muss – hier gelten die üblichen Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

➔ Verkauf mit Wohnrecht
Es besteht die Möglichkeit, die Wohnung zu verkaufen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Dies mindert den Verkaufswert der Immobilie, da die Nachfrage nach Objekten mit Wohnrecht geringer ist. Der reduzierte Verkaufswert senkt gleichzeitig den Gewinn und somit die Spekulationssteuer. Beachten Sie, dass das Wohnrecht als Schenkung betrachtet wird und entsprechend versteuert werden muss – hier gelten die üblichen Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Der Verkauf einer Wohnung erfordert eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Von der Marktanalyse über die Preisfindung bis hin zur optimalen Präsentation und der Beschaffung der nötigen Unterlagen – jeder Schritt trägt zum erfolgreichen Verkaufsprozess bei.

Eine realistische Preisermittlung, die Definition der Zielgruppe und die Entscheidung, ob der Verkauf mit oder ohne Makler erfolgen soll, sind wesentliche Punkte, die berücksichtigt werden müssen.

Verkäufer sollten zudem rechtliche Aspekte, wie das Vorkaufsrecht und die Spekulationssteuer, nicht außer Acht lassen, um finanzielle Risiken zu vermeiden.

Ein gut durchdachter Verkaufsprozess sorgt dafür, dass Ihre Wohnung nicht unter Wert verkauft wird und der Aufwand überschaubar bleibt – besonders mit der Unterstützung eines erfahrenen Maklers, der die Marktkenntnisse und das notwendige Netzwerk mitbringt.

👉 Hinweis!
Bitte beachten Sie, dass die Informationen in unseren Ratgeber-Texten, Artikeln und Musterdokumenten keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen können.

Rechtlicher Hinweis:

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