Wer eine Immobilie kauft und dafür ein Darlehen aufnimmt, stößt fast immer auf den Begriff Grundschuld. Für viele Kaufinteressenten klingt er zunächst kompliziert. Tatsächlich gehört die Grundschuld aber zu den üblichen Bestandteilen einer Immobilienfinanzierung. Sie dient in der Regel der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird im Grundbuch eingetragen. Rechtlich ist die Grundschuld in den §§ 1191 ff. BGB geregelt.
Die Grundschuld bedeutet nicht, dass die Bank Eigentümerin der Immobilie wird. Eigentümer bleibt weiterhin der Käufer. Die Bank erhält jedoch ein dingliches Sicherungsrecht an der Immobilie. Wenn das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückgezahlt wird, kann die Grundschuld im Ernstfall die Grundlage für eine Verwertung der Immobilie sein. Deshalb spielt sie bei der Finanzierung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken eine zentrale Rolle.
Wozu dient die Grundschuld?
Die Grundschuld wird in der Praxis vor allem zur Absicherung eines Immobilienkredits verwendet. Bevor eine Bank ein größeres Darlehen auszahlt, verlangt sie regelmäßig eine entsprechende Sicherheit. Diese Sicherheit wird meist in Form einer Grundschuld bestellt. Der Notar beurkundet beziehungsweise beglaubigt die erforderlichen Erklärungen, anschließend wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Erst damit ist die bankseitige Absicherung vollständig umgesetzt.
Anders als häufig angenommen, ist die Grundschuld nicht untrennbar an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Gerade das macht sie in der Praxis so verbreitet. Sie kann nach Rückzahlung eines Kredits unter Umständen bestehen bleiben und später erneut verwendet werden, etwa für eine Anschlussfinanzierung. Wird sie nicht weiter benötigt, kann sie gelöscht werden. Dafür ist regelmäßig eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.
Wie läuft die Bestellung ab?
Wenn eine Immobilie finanziert wird, stellt die Bank dem Käufer in der Regel die Unterlagen für die Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese werden dem Notar übermittelt. Im Rahmen eines Notartermins werden die Erklärungen erläutert und unterzeichnet. Anschließend reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Dort wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Erst nach Eintragung beziehungsweise nach Vorliegen der notwendigen Sicherheiten erfolgt in vielen Fällen die Auszahlung des Darlehens.
Für Käufer ist wichtig zu wissen, dass mit der Grundschuld auch Kosten verbunden sind. Diese entstehen beim Notar und beim Grundbuchamt. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der einzutragenden Grundschuld und den gesetzlich festgelegten Gebühren. In der Praxis zählen diese Kosten zu den typischen Erwerbs- und Finanzierungskosten einer Immobilie.
Warum die Grundschuld wichtig ist
Auch wenn der Begriff zunächst technisch wirkt, ist die Grundschuld ein wichtiges Instrument zur Durchführung einer Immobilienfinanzierung. Ohne sie würden viele Banken ein Darlehen in dieser Form nicht gewähren. Gleichzeitig sorgt das notarielle Verfahren dafür, dass Käufer über die rechtliche Tragweite aufgeklärt werden und die Eintragung rechtssicher erfolgt. Die Grundschuld ist damit ein fester Bestandteil der Finanzierungspraxis auf dem Immobilienmarkt.
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte die Bedeutung der Grundschuld deshalb frühzeitig verstehen. Ein lokaler Qualitätsmakler kann erste Orientierung geben und erklären, wie sich Finanzierung, Nebenkosten und Sicherheiten im Gesamtprozess einordnen. Für die konkrete rechtliche Ausgestaltung und Abwicklung sind Notar und finanzierende Bank die zentralen Ansprechpartner.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Steuerberater, Notar und/oder Ihrer finanzierenden Bank klären.
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