Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, hat nicht nur mit dem Kaufpreis zu rechnen. Zu den festen Nebenkosten gehören auch die Grundbuchkosten. Vielen Eigentümern und Kaufinteressenten ist zwar bekannt, dass Eintragungen im Grundbuch Geld kosten, doch oft ist unklar, wofür diese Gebühren genau anfallen und wie sie berechnet werden. Anders als viele vermuten, sind diese Kosten jedoch nicht frei verhandelbar, sondern gesetzlich geregelt. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG.
Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dort ist beispielsweise eingetragen, wem das Objekt gehört und ob Belastungen wie Grundschulden bestehen. Wenn eine Immobilie verkauft wird, müssen verschiedene Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden. Dazu zählen in der Regel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, später die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls auch die Eintragung oder Löschung von Rechten. Für diese Vorgänge erhebt das Grundbuchamt Gebühren.
Woraus setzen sich die Grundbuchkosten zusammen?
Die Grundbuchkosten entstehen für die amtlichen Eintragungen und Änderungen im Grundbuch. Beim Immobilienkauf gehören dazu insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die spätere Umschreibung des Eigentums. Kommt eine Finanzierung hinzu, fallen meist weitere Kosten für die Eintragung einer Grundschuld an. Müssen alte Belastungen gelöscht werden, können auch dafür zusätzliche Gebühren entstehen. Welche Positionen tatsächlich anfallen, hängt also immer vom konkreten Einzelfall ab.
Wie hoch die Kosten ausfallen, richtet sich in der Regel nach dem sogenannten Geschäftswert. Bei einem Kauf ist das meist der Kaufpreis der Immobilie. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bundesweit einheitlich. Deshalb kann weder das Grundbuchamt individuelle Preise festsetzen noch können Käufer oder Verkäufer über die Höhe frei verhandeln.
Wer trägt die Grundbuchkosten?
In der Praxis übernimmt beim Immobilienkauf meist der Käufer die Grundbuchkosten, die mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Das betrifft vor allem die Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Anders sieht es bei Kosten aus, die noch aus der Sphäre des Verkäufers stammen. So trägt der Verkäufer regelmäßig die Kosten, die durch die Löschung alter Rechte oder Belastungen entstehen, wenn diese vor dem Verkauf noch zu beseitigen sind. Im Kaufvertrag wird die Kostenverteilung üblicherweise ausdrücklich geregelt.
Für Kaufinteressenten gehören Grundbuchkosten damit zu den klassischen Erwerbsnebenkosten einer Immobilie. Gemeinsam mit den Notarkosten, der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls der Maklerprovision müssen sie frühzeitig in die Finanzierung einbezogen werden. Wie hoch die Gesamtkosten im konkreten Fall sind, lässt sich nicht pauschal sagen, da Kaufpreis, Belastungen und Finanzierungsstruktur berücksichtigt werden müssen.
Warum diese Kosten wichtig sind
Auch wenn Grundbuchkosten zunächst wie eine reine Formalität wirken, sind sie ein wesentlicher Bestandteil eines rechtssicheren Immobilienerwerbs. Erst durch die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch wird der Eigentumswechsel abgesichert und für Dritte nachvollziehbar. Auch Rechte von Banken oder anderen Berechtigten werden dort verbindlich dokumentiert. Die Gebühren dienen somit der rechtlichen Klarheit und Sicherheit bei einem Immobiliengeschäft.
Wer wissen möchte, welche Grundbuchkosten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu erwarten sind, sollte sich frühzeitig beraten lassen. Ein lokaler Qualitätsmakler kann eine erste Orientierung geben und aufzeigen, welche Nebenkosten realistisch einzuplanen sind. Für eine genaue Berechnung können Notariat und Grundbuchamt beziehungsweise die gesetzlich festgelegten Gebührentabellen herangezogen werden.
Sie haben Fragen zu Kaufnebenkosten oder möchten eine Immobilie verkaufen oder erwerben? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Steuerberater und/oder Notar klären.
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