Als eine der charmantesten Städte Niederbayerns bietet Passau einen dynamischen und vielseitigen Immobilienmarkt. Besonders die Innenstadt sowie attraktive Lagen an Donau, Inn und Ilz bleiben gefragt, während sich das Preisniveau in weniger zentralen Stadtteilen und im Umland differenzierter entwickelt.
Zusätzliche Nachfrageimpulse kommen weiterhin von der Universität Passau mit 10.568 Studierenden im Wintersemester 2025/26 sowie vom anhaltend hohen Wohnraumbedarf im Stadtgebiet. Auch die Stadt selbst verweist darauf, dass der Bedarf an Wohnraum mit der wachsenden Einwohnerzahl zunimmt.
Der Immobilienmarkt in Passau zeigt sich aktuell differenziert, bleibt aber insgesamt stabil. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Kaufpreis derzeit bei rund 4.036 €/m². Häuser erreichen im Schnitt etwa 3.588 €/m². Je nach Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung kann das tatsächliche Preisniveau dabei deutlich variieren. Besonders in gefragten innerstädtischen Wohnlagen werden höhere Quadratmeterpreise erzielt als in einfacheren oder randständigeren Stadtteilen.
Innerhalb des Stadtgebiets zeigen sich klare Unterschiede: In der Altstadt liegen Wohnungen aktuell bei durchschnittlich rund 4.036 €/m², während günstigere Lagen wie Heining bei etwa 2.965 €/m² für Wohnungen und 3.016 €/m² für Häuser liegen. Das unterstreicht, wie stark die Mikrolage in Passau den Marktwert beeinflusst.
Bei den Mieten liegt Passau aktuell für Wohnungen bei rund 9,36 €/m², für Häuser bei etwa 10,13 €/m². Über alle Immobilienarten hinweg ergibt sich ein durchschnittlicher Mietpreis von rund 9,52 €/m². Damit bewegt sich Passau weiterhin auf einem soliden Niveau, das sowohl von der Nachfrage nach zentralem Wohnraum als auch von der Attraktivität als Hochschul- und Wohnstandort geprägt wird.
Zusätzlich wichtig für die Einordnung: Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Passau wurde zum 01.01.2026 per Verbraucherpreisindex um 4,25 % fortgeschrieben. Das zeigt, dass auch auf offizieller Ebene von einer weiter gestiegenen Mietpreisbasis ausgegangen wird.
In besonders gefragten Lagen sowie bei kleineren, gut ausgestatteten Wohnungen können die Angebotsmieten spürbar höher ausfallen. Gerade in universitätsnahen oder zentrumsnahen Bereichen bleibt die Nachfrage nach kompakten Wohnungen hoch.
In Passau bestehen weiterhin deutliche Preisunterschiede zwischen den zentralen Stadtlagen und dem weiteren Umland.
Im Umland des Landkreises Passau sinkt das Preisniveau meist spürbar. So liegt beispielsweise Tiefenbach aktuell bei durchschnittlich rund 2.746 €/m². Damit bleibt das Umland vor allem für Käufer interessant, die mehr Fläche bei geringerem Quadratmeterpreis suchen.
Auch bei den Mieten zeigt sich dieses Gefälle: In gefragten innerstädtischen Lagen werden regelmäßig höhere Angebotsmieten erzielt als in randständigen oder ländlicheren Gemeinden. Besonders kompakte Wohnungen in zentraler Lage bleiben preisstabil und gefragt.
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Für Passau spricht aktuell vieles für eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung in guten Lagen. Während sich die starke Dynamik früherer Jahre abgeschwächt hat, bleibt der Markt insgesamt robust. Bei Wohnungen zeigt sich auf Jahressicht teils eine Seitwärtsbewegung oder ein leichter Rückgang, gleichzeitig ist die Fünfjahresentwicklung positiv. Bei Häusern liegt die Entwicklung über fünf Jahre klar im Plus.
Die Finanzierungskosten bleiben ein relevanter Marktfaktor. Gleichzeitig bremsen hohe Bau- und Sanierungskosten den Neubau. Die Stadt Passau setzt daher weiterhin auf Nachverdichtung und zusätzliche Wohnraumschaffung im Bestand und in laufenden Projekten. Das spricht dafür, dass insbesondere modernisierte Bestandsimmobilien und energetisch verbesserte Objekte attraktiv bleiben.
Energieeffizienz, moderne Gebäudetechnik und nachhaltige Bauweisen gewinnen auch in Passau weiter an Bedeutung. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch: Die Stadt zählt 2023 offiziell 52.894 Einwohner und für 2043 wird ein Anstieg auf 57.300 Einwohner prognostiziert. Zusätzlich sorgen Universität, Tourismus und Standortattraktivität für eine stabile Grundnachfrage nach Wohnraum. 2025 stiegen die Gästeankünfte in Passau auf 330.923 und die Übernachtungen auf 577.310
In Passau gewinnen energieeffiziente Immobilien, modernisierte Bestandsobjekte und gut angebundene Wohnlagen weiter an Bedeutung. Besonders gefragt bleiben zentrumsnahe Wohnungen, kleinere Einheiten mit guter Vermietbarkeit sowie Häuser in soliden Wohnlagen.
Die Immobilienpreise in Passau haben sich in den vergangenen Jahren insgesamt positiv entwickelt, auch wenn sich die Dynamik zuletzt normalisiert hat. Wohnungen liegen derzeit bei rund 3.350 €/m², Häuser je nach Datengrundlage und Segment bei rund 3.200 bis 3.850 €/m². Das Marktpotenzial bleibt insbesondere in guten Lagen und bei professionell bewerteten Immobilien attraktiv.
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Passau verbindet hohe Lebensqualität mit starker regionaler Identität, Hochschulstandort, touristischer Attraktivität und guter Lage nahe Österreich. Käufer profitieren von einem vielseitigen Markt, Verkäufer von einer weiterhin stabilen Nachfrage.
In Passau sind insbesondere zentrumsnahe und flussnahe Lagen gefragt. Käufer sollten bei einzelnen Objekten zusätzlich Themen wie Hochwasserlagen, Denkmalschutz, Sanierungsbedarf und Energieeffizienz sorgfältig prüfen.
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Tobias Sachse
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