Wenn die Immobilie professionell bewertet werden soll, kommen drei Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Das Sachwertverfahren ist eine dieser Methoden und wird, wie bei allen Verfahren, nur bei bestimmten Immobilienarten angewendet. Wann müssen Eigentümer den Wert des Eigenheims über den Sachwert ermitteln und wie erfolgt die Berechnung?
Kommt weder das Ertrags- noch das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung der Immobilie vorrangig in Betracht, wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Das ist vor allem dann der Fall, wenn in der Region nur wenige vergleichbare Objekte vorhanden sind und die Immobilie nicht primär als Renditeobjekt dient. Bei dieser Bewertungsmethode geht es vor allem um Bodenwert und bauliche Substanz des Gebäudes. Die Wertermittlung sollte von qualifizierten Immobiliengutachtern oder erfahrenen Immobilienprofis vorgenommen werden.
Bei welchen Immobilientypen wird das Verfahren angewendet?
Mit dem Sachwertverfahren wird in der Regel der Wert bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei besonderen, nicht ohne Weiteres vergleichbaren Immobilien berechnet. Auch für bestimmte denkmalgeschützte Immobilien kann das Sachwertverfahren angewendet werden, wenn nicht das Ertragswertverfahren für die Bewertung zum Einsatz kommt.
Bewertungsfaktoren beim Sachwertverfahren
Da es bei dem Verfahren vor allem um Bodenwert und bauliche Substanz der Immobilie geht, werden mehrere Faktoren herangezogen. Das sind insbesondere der Bodenwert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten für die baulichen Anlagen, die Außenanlagen und gegebenenfalls sonstige Anlagen. Zusätzlich wird der Immobilienwert durch Baujahr, Modernisierungen und wertmindernde Faktoren wie Instandhaltungs- und Reparaturstau beeinflusst.
Berechnung beim Sachwertverfahren
Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen und der Bodenwert werden getrennt voneinander ermittelt. Dann werden die ermittelten Werte zu einem vorläufigen Sachwert addiert. Den marktangepassten vorläufigen Sachwert erhält man, wenn dieser mit einem Sachwertfaktor angepasst wird. Damit soll eine Anpassung an den regionalen Immobilienmarkt erreicht werden; besondere objektspezifische Merkmale sind anschließend zusätzlich zu berücksichtigen.
Um den Bodenwert zu berechnen, wird häufig der Bodenrichtwert mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Den Bodenrichtwert ermittelt und veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss. Hierbei fließen die lokalen Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke mit ein.
Für die Berechnung des Gebäudesachwertes gelten heute die Vorgaben der ImmoWertV. Dieser Schritt betrifft die Baukosten, also die durchschnittlichen Herstellungskosten der Immobilie. Bei der Ermittlung werden in der Regel Normalherstellungskosten sowie die Herstellungskosten der Außenanlagen und sonstigen Anlagen herangezogen. Die Normalherstellungskosten werden mit der Bruttogrundfläche multipliziert, regional angepasst und um die Alterswertminderung korrigiert, um den vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen zu erhalten.
In der Praxis handelt es sich um eine sehr komplexe Berechnung, die ein Immobilienprofi vornehmen sollte. Ob das Sachwertverfahren für Ihre Immobilie angewendet werden sollte, weiß ein lokaler Qualitätsmakler oder Sachverständiger. Eine Beratung bei einem solchen ist deswegen sehr zu empfehlen.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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